3月31日正常工作日下午，中国证券报记者看到，位于浦东新区张杨路与德平路交叉口的上海浦东新区房地产交易中心，自动查询机、办税柜台、过户柜台前人头攒动。这几天人很多，特别是周末。一名在商场三楼综合接待区维持秩序的保安告诉记者。 3月底，确认成交1037套，3月份上海现房交易量（指网上合同，包括房屋、商业设施、停车场等）达到3.1万套，打破近五年来上海现房交易月度纪录（自2021年4月以来首次超过3万套）。 ●记者乔翔 市场活动因政治而变得更加活跃。访问期间记者了解到，目前市场成交节奏明显加快。一些经纪人直言，他们的客户主动预订太多，而且太忙了。此前较长的购房决策周期明显缩短，市场交易活跃度增加。据中线地产跟踪数据显示，3月份上海现有住宅总成交量达到3.1万套，日均成交量突破1000套。从交易结构来看，新需求的房产高效销售持续，预看和询盘数量增加。年龄有所改善。去年四季度以来，上海现房月成交量稳定在2万套以上（今年仅2月份因春节假期有所下降）。市场活动公司持续增长，尤其是在新政策的刺激下。 2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合公布了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行。《通知》明确，住房限购政策将进一步放宽。一是缩短非上海居民在外环购房缴纳个人和社会保障税的年限。对非户籍居民的家庭和单身成年人在外环地区购买住房的，调整购买住房缴纳社会保险费和个人所得税的年限，自购买之日起至少持续缴纳一年。二、符合条件的非上海居民可以额外购买外壳位于外环。三是符合条件的持有《上海居住证》的群体可以在上海购买住房。非上海居民家庭成员或持有《上海市居住证》5年以上的成年人单身仅限在上海购买住房，无需提交社保或个人纳税证明。 《通知》对优化住房公积金政策作出规定。适度提高居民生活准备金贷款限额。储户购买首套房公积金贷款最高限额由160万元提高到240万元。结合多子女家庭贷款限额提高（最高35%）和购买绿色建筑等政策，上海公积金家庭贷款限额可达324万元。与此同时，购买第二套住房的最高贷款额度也有所提高。 Centarin Real E国家分析称，目前上海二手房复苏步伐正在加快，超过了前期的增长时期。新政后第一个周末，日交易量突破1000套。此后，其受欢迎程度持续增长，工作日交易量有时超过 1,000 单位。随着市场持续升温，业主心态逐渐发生变化：热门地段的楼盘或低价楼盘价格暴涨的情况越来越多，议价窗口缩小，优质楼盘上市后即售的情况也越来越多。增量需求进一步释放。记者在商场三楼综合接待室与已办好转学手续的张晓互动时了解到，他是江苏盐城人，刚刚在上海工作一年。此次，上海城市系列地产优化政策取得了成功。 “去年这个时候，我没有勇气考虑买房。”小张告诉记者，他在浦东花了280万元左右买了一套“廉价二手房”。地方不大，但离地铁近，总成本可控。 “首付不到60万元，公积金贷款还满了，每月还款和以前的房租相差不大。”小张的故事是一个比较有代表性的样本。据中原地产相关报告分析，从交易结构来看，刚需池是该市场的主力。 3月份以来，总价300万元以下的抢手货成交率稳定在70%以上。中国指数研究院数据显示，2026年1月至2月，上海现有住宅成交面积小于70平方米以上增加至42%。随着房价持续调整，整个房地产市场正在下滑，或者走向低端。 2026年1月至2月，上海300万元以下现房成交比例较2025年同期提升6个百分点，成交套数同比增长25%。这个数据背后的原因可能是对应了两类人群的密集移民。第一类是政策释放的“增量需求”。像小张这样的新上海人，刚刚结束一年的社保。第二种是“刚需群体”，他们的心态不同。在上海一家互联网公司工作的肖震，一直是个固执的“房客”。但自去年第三季度以来，他一直在做数学计算。您租用的地区类似房屋的挂牌价格已大幅下降，但您的每月租金月租金保持稳定。 “转租比在2.3%左右，我们也认为房价继续下跌的空间不大，买房也是一个不错的选择。” “当前‘低价二手房’市场的中心逻辑是资产价格回归现金流。在低利率环境下，租售比能否覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标准。” “由于一些城市的抵押贷款利率低于3％，这意味着在抵押贷款的情况下，租金收入基本上可以覆盖每月的付款。”即使有些房屋较旧，这也可以吸引买家，这意味着每月的付款和租金大致相同，”Cho说。
（编辑：王婉莹）